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      行業新聞 Trade News

      “三條紅線”滿一年,房企現金流管理迎來“大考”

      發布時間:2021年09月22日

      ??“三條紅線”提出至今已有一年,2020年8月“三條紅線”的消息,與房企2020年中期業績的發布幾乎同步,業績會上各大房企的高管也不得不面對投資者關于“三道紅線”的問題并給予詳細的解答。

      ??在當時,不少房企大佬表示,高杠桿時代將從此逐漸走進歷史,穩健增長將成為大多數企業未來發展的關鍵詞。

      ??一年過去了,受金融監管力度持續收緊影響,房企投資出現大規模下滑,償債壓力加大,對于各大房企來說,如何做好現金流管理的重要性日益凸顯。在2021年中報披露季后,我們篩選了60家典型樣本房企,發現“三條紅線”下,大多數企業都加大了銷售回款的力度,行業融資依賴度正逐步降低。

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      ??上半年融資性現金流首次為凈流出

      ??在我們通過對60家典型樣本房企歷年現金流情況來看,2017年是整個行業的主要轉折點,2017年融資性現金流凈額達到峰值8053億元,同比增長128%,同時經營性現金流凈流入35億元。

      ??2017年,受房地產行業收并購加劇影響,投資性現金流凈額為歷年最高,為凈流出5070億元,此時房地產行業主要依靠融資來驅動投資,對融資依賴度較高。

      ??2017年后,隨著整體融資環境的不斷收緊,融資性現金流凈額規模被動下滑,2018年、2019年及2020年分別下降了36%、54%及49%。

      ??截止至2021年上半年,60家典型樣本房企融資性現金流凈額首次為負,凈流出達657億元,具體來看,主要是在“三條紅線”政策出臺后,房企進一步加大了債務償還力度。

      ??值得注意的是,自“三條紅線”發布至今,越來越多的房企開始重視回款、控制投資。CRIC數據顯示,2020年經營性現金流凈額為凈流入3151億元,為歷年最高,首次超過了融資性現金流凈額。

      ??截止至2021年上半年,經營性現金流凈額為凈流入1090億元,上年同期為凈流出503億元,預計全年經營性現金流或將進一步增加。

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      ??過半企業加強銷售回款

      ??從2021年上半年60家房企的經營性現金流來看,大多數企業都加大了銷售回款的力度,有35家房企(占比約58%)的經營性現金流凈額同比發生了增長且為凈流入狀態,其中同比增長最多的為碧桂園、綠地、首開三家企業,分別同比增加了265、245、176億元。

      ??有20家房企(占比約34%)的經營性現金流為凈流出狀態,其中保利發展為凈流出248億元,為經營性現金流凈流出最多的房企。有30%房企的經營性現金流表現不及去年同期,如萬科、禹洲、建業等等。

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      ??積極還債型房企擴容至35%

      ??我們將經營性與投資性現金流凈額的總和作為房企日常經營的現金流,并將其與融資性現金流凈額進行比較后發現,一共有四類。

      ??第一類房企經營+投資性現金流凈額大于0,且融資性現金流凈額大于0,這類房企持有相比以往更多現金,歸類為財務改善型。

      ??第二類房企經營+投資性現金流凈額大于0,但融資性現金流凈額小于0,這類房企為積極還債型。2021上半年有35%的房企為積極還債型,預計在三條紅線等新規下,積極還債型房企的數量占比在未來仍有望繼續擴容。

      ??第三類房企經營+投資性現金流凈額小于0,但融資性現金流凈額大于0,仍為融資驅動型。2021年上半年,仍有40%的房企為融資驅動型,占較大比重。未來這類房企更應注意不要超融、過融,或在維持現有債務規模的基礎上,加快銷售回款,注意現金流的健康。

      ??此外第四類房企,經營+投資性現金流凈額,及融資性現金流凈額均小于0,在當前環境下為風險警惕型,2021年上半年該類型房企占比達18%,這類企業未來應注意自身投拓力度及財務健康。

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      ??下半年仍要關注銷售回款

      ??具體來看,融資驅動型房企,其中29%的房企過去四年歷年經營及投資性現金流凈額總和均為凈流出,這表示仍有部分房企的經營策略未有發生明顯變化,依然采用融資推動規模的方式進行拓張。

      ??需要警惕的是,2021年上半年的融資驅動型房企中,有58%的企業其融資性現金流無法完全覆蓋經營及投資性現金流支出。下半年,這類企業應更加重視銷售回款,做好現金流管理,以減輕企業的財務壓力。

      ??“三條紅線”下,房企有息負債規模增長受限甚至出現減少,行業融資依賴度將逐步降低,未來房企將更加重視周轉效率,提高對銷售回款的重視程度,將項目運營管理流程進一步標準化和精細化。同時,對于地塊的選擇,要對現金流回正周期和相關利潤率提出更嚴格的要求。


      來源:丁祖昱評樓市

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